El centro de Madrid acoge proyectos residenciales exclusivos, cuya demanda dispara sus precios un 50% con respecto a la oferta de segunda mano

El centro de Madrid acoge proyectos residenciales exclusivos, cuya demanda dispara sus precios un 50% con respecto a la oferta de segunda mano.

El mercado residencial de lujo en Madrid atraviesa un momento dulce. Tras años marcados por la crisis económica, el residencial de alta gama ha presentado una recuperación más rápida y de mayor volumen que la media del mercado. "La tendencia en los últimos tres años ha sido el aumento paulatino de los precios residenciales. Si nos centramos en producto y zona prime, este incremento ha sido considerablemente mayor, con una tendencia alcista durante 2017", explica Carlos Zamora, director Residencial de Knight Frank.

Barrios como Salamanca, Retiro y algunas zonas de Centro y Chamberí se han convertido en objeto de deseo de particulares e inversores, disparando el precio de sus inmuebles. Así, según datos de la inmobiliaria Engel &Völkers, el precio medio del metro cuadrado en barrios como Justicia se sitúa en 5.180 euros, mientras que en Salamanca, un piso de 200 metros cuadrados situado entre Recoletos y Castellana puede alcanzar los 8.000 euros el metro cuadrado. Unos valores que no dejan de subir: en zonas como Los Jerónimos, el precio se ha elevado más de un 13% en el último año, según datos de Knight Frank; seguida de alzas del 12,5% en Recoletos; o Justicia, donde el precio de la vivienda ha subido casi un 11% en 2017.

Estas elevadas cifras, que arrojan una media de 1,5 millones de euros por transacción, se disparan si se habla en concreto de un tipo de producto: la obra nueva. "En el mercado del lujo madrileño se está produciendo una polarización de precios: los compradores están dispuestos a pagar hasta un 50% más por la obra nueva o rehabilitación integral", aseguran desde la consultora.

"Si el precio medio del metro cuadrado en una vivienda sin reformar del barrio Salamanca ronda los 5.000 euros, una vez rehabilitado el edificio, éste puede duplicar su precio", añade Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

La enorme brecha de precios entre la obra nueva y de segunda mano obedece a varios factores que, según los expertos, marcan la realidad de la obra nueva de lujo en Madrid. "Este mercado está en un momento espectacular debido a varios motivos. Por un lado, destaca el inversor extranjero, que cree que el mercado de obra nueva de lujo sigue siendo muy atractivo en Madrid debido a los precios que, aunque han visto cómo en los últimos tiempos, estas promociones incrementaban su precio sustancialmente, aún siguen muy por debajo de la mayoría de las capitales europeas", explica Javier Morán, director de aProperties Madrid.

Así, mientras en Madrid, con un millón de euros, un comprador puede adquirir 149 metros cuadrados de superficie de uso residencial, en Nueva York o Londres, con esa misma cantidad, tan sólo se podría obtener 27 y 31 metros cuadrados, respectivamente, señalan en Knight Frank.

Nuevos proyectos

Este interés por el producto premium en Madrid no ha pasado desapercibido entre promotores y fondos de inversión, que han comenzado a poner en marcha proyectos residenciales de alta gama. "El mercado residencial de lujo no deja de crecer en nuestro país. La rehabilitación está modificando el tipo de propietario de muchos edificios del centro de la ciudad y muchas de estas promociones están vendidas mucho antes de finalizar su construcción", señala Duque.

Así, los compradores de este tipo de inmuebles se encuentran que ahora en el mercado hay un tipo de producto inédito en la ciudad, con unas dimensiones hasta ahora nunca vistas en viviendas del centro y con zonas comunes más habituales en las urbanizaciones situadas en las afueras. "El residencial de lujo en Madrid está en plena evolución, con una sofisticación de los proyectos: con superficies más amplias, calidades de altísimo nivel y zonas comunes innovadoras. Los promotores son muchos más internacionales y entienden mejor la necesidad del comprador del lujo actual, tanto nacional como internacional", subrayan en Knight Frank.

La mayoría de estos proyectos están aún en fase de construcción. Sin embargo, la demanda por este tipo de producto hace que apenas duren unas semanas en el mercado, a pesar de sus precios (por encima de los diez millones de euros en algunos casos). "La escasez de oferta provoca que cualquier promoción que salga el mercado despierte gran interés entre nuevos clientes o simplemente entre la demanda latente que está esperando este tipo de producto", agrega Morán.

Entre estos proyectos figuran Lagasca 99, Claudio Coello 108 o Montalbán 11. Todos ellos tienen en común algo más que sus precios millonarios: sus artífices son nuevos actores en el residencial español.

Éste es el caso de Patrizia. Este fondo alemán, que cotiza en Bolsa, donde vale más de 1.100 millones y gestiona casi 15.000 millones a nivel global, aterrizó en España en 2015 con el objetivo de invertir 1.000 millones de euros en activos de oficinas y residencial. Su primera operación, sin embargo, fue la compra de un local en Málaga y, el año pasado, cerró su primera operación residencial. Patrizia compró un edificio en la calle Claudio Coello, en pleno barrio de Salamanca, por 22 millones, que ha rehabilitado por completo para crear 12 viviendas de lujo. "Es un edificio que se hace completamente nuevo, algo único en el barrio de Salamanca. Sale al mercado a 8.000 euros el metro cuadrado, que es un precio francamente bueno. Es la primera operación de Patrizia y lo que quiere es que los clientes se queden con una sensación positiva más que lograr el margen más elevado", explica Manuel Marrón, consejero delegado de Gilmar, la inmobiliaria encargada de la venta de la promoción.

Otro fondo, en este caso suizo, es el responsable de dos proyectos residenciales en los barrios de Almagro y Chamartín: Stoneweg. Esta plataforma, creada por dos españoles ex responsables del banco Edmond Rochild, trabaja en varias promociones de lujo en España, dos de ellas en Madrid:Mateo Inurria y Alfonso X.

El último en sumarse al residencial de lujo de Madrid ha sido el grupo inmobiliario Italinmuebles, con el proyecto de rehabilitación de un edificio en la calle Montalbán.

Todos ellos deberán competir con la mayor gestora de fondos del mundo: Pimco que, junto a la Socimi Lar España (de la que es además principal accionista), ha rescatado el fallido proyecto Juan Bravo 3, de la inmobiliaria Eurosazor, para transformarlo en Lagasca 99. En la actualidad, este proyecto ostenta el récord del piso más caro vendido en Madrid, al haber traspasado uno de sus áticos por 14 millones de euros, lo que arroja una cifra récord de más de 20.000 euros el metro cuadrado.

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