Vuelve la compra de vivienda como inversión con rentabilidades del 20%
El mercado residencial despegó con fuerza hace dos años y desde 2015 el número de compraventas de vivienda crece de forma constante, con incrementos medios anuales del 13%. La adquisición como inversión está ganando cada vez más peso dentro de la cifra global de compras, según explica Javier Morán, director general de Aproperties en Madrid, que asegura que las altas rentabilidades que ofrece este producto están empujando este tipo de operaciones.
Según el último informe de Fotocasa, la percepción de que la compra de una vivienda es una buena inversión ha crecido respecto al año pasado, pasando del 44 de 2017 al 53%. Asimismo, los que están de acuerdo en que una casa es la mejor herencia que se puede dejar a los hijos han pasado de ser el 39 al 47%.
Las cifras que está ofreciendo el mercado actualmente respaldan estas creencias. Así, el experto apunta a dos modalidades de inversión. Por un lado, la compra con la finalidad de alquilar la vivienda. En este caso la rentabilidad bruta media de la vivienda en alquiler en España se sitúa actualmente en el 5,7%, según Servihabitat, que apunta que Madrid es la única comunidad que supera esta cifra, con el 5,9%.
Compra, reforma y venta
Por otro lado, está la adquisición para reformar el inmueble y acto seguido volverlo a vender. "Este ultimo es el que da las mayores rentabilidades, con un retorno mínimo del 20%", explica Morán. De hecho, el directivo asegura que "en zonas de la ciudad que no sean muy prime se puede alcanzar hasta el 30 y 40%. Eso si, el riesgo en la operación también es mayor, ya que en estos barrios más periféricos puede que tardes más tiempo en comercializar la vivienda".
Actualmente, la demanda de vivienda tiene un perfil principalmente de reposición, seguida de inversión y segunda residencia, según apunta CBRE en su último informe, donde asegura que "la mayoría de los compradores de vivienda disponen de capacidad económica suficiente para adquirir una vivienda adaptada a sus necesidades de espacio o localización. Se trata, además, de una demanda solvente, poco dependiente de la financiación bancaria, ya que en torno al 40% de las transacciones no requieren de la concesión de un crédito hipotecario para ser materializadas".
Aproperties se mueve en un rango de mercado medio alto con operaciones desde los 500.000 euros hasta los 20 millones de euros (en operaciones puntuales) en el caso de la compra, y de una media de 3.000 euros en el caso del alquiler.
Perfil del inversor
En el caso de la inversión, Morán apunta que en su compañía tratan tanto con clientes nacionales como internacionales. "En Madrid el inversor foráneo es principalmente latinoamericano. Los más comunes son mejicanos, venezolanos, chilenos, peruanos y colombianos. Mientras que en Barcelona y Valencia, los compradores extranjeros proceden de países como Italia, Francia, Reino Unido, Holanda, China y últimamente Israel".
"Nuestros clientes buscan dos perfiles de inversión y ambos dos con doble rentabilidad", detalla Morán. "Existe el perfil inversor más agresivo que a la hora llevar a cabo una operación no piensa en la funcionalidad o en la comodidad de la casa para vivirla, solo evalúa los números de la operación y si son buenos la lleva a cabo. Ya sea comprar, reformar y vender o comprar, reformar y arrendar en corta o media estancia". Por otro lado, existe un tipo de inversor "más conservador que estudia las operaciones desde un punto de vista más emocional, pensando en vivir la casa en un futuro o en dejarla a sus hijos", explica el experto. Este comprador estudia más las operaciones y no busca unos márgenes tan altos como el otro tipo de inversor, si arrienda la casa siempre será en larga estancia primando más la tranquilidad y el perfil del inquilino.