"Més cost per a la banca i menys per al client, amb la nova llei hipotecària"
L'entrada en vigor l'estiu passat de la nova Llei Hipotecària costarà als bancs més de 3.500 milions d'euros en els pròxims tres anys. Amb aquesta les entitats financeres han d'assumir el pagament de l'impost d'actes jurídics documentats (AJD), així com les despeses de notaria, registre i gestoria, derivats de la constitució d'una hipoteca.
Per tant l'entitat financera ha d'assumir ara les següents despeses:
1.- Notaria. Es tracta dels honoraris que s'han de pagar al notari per l'escriptura de la hipoteca. Aquests estan regulats per l'Administració i dependran del valor del préstec. Per a una hipoteca de 174.000 €, per exemple, els costos de notaria ascendeixen a uns 800 €.
2.- Registre. És la despesa derivada d'inscriure l'escriptura de la hipoteca en el Registre de la Propietat. El cost per a registrar una hipoteca de les característiques de la de l'exemple és d'uns 350 €.
3.- Gestoria. Els honoraris no estan regulats per llei i varien segons la gestoria, encara que solen oscil·lar entre 200 € i 400 €. Aquests professionals s'encarreguen de les tasques d'inscripció de la hipoteca en el registre i la liquidació d'impostos.
4.- Impost sobre actes jurídics documentats. Depèn de les comunitats autònomes i oscil·la entre el 0,5% i el 1,5% del valor de l'operació. No obstant això, en el cas de les hipoteques, no s'aplica sobre la quantitat del préstec, sinó sobre la responsabilitat hipotecària, és a dir, la suma de tots els conceptes que són garantits mitjançant la hipoteca, com el capital prestat, els interessos ordinaris, els de demora, costes judicials o les despeses. Normalment, la responsabilitat hipotecària se situa entorn de 1,5 del valor del préstec. Amb la qual cosa, per a l'habitatge de l'exemple, s'aplicaria un 0,75% —tipus de l'impost a Madrid— a la quantitat de 261.000 € —quantitat a la qual ascendeix la responsabilitat hipotecària—. El resultat: 1.960 €.
L'entrada en vigor de la nova normativa i el fet que la banca hagués d'assumir totes aquestes despeses feien presagiar un encariment de les hipoteques. No obstant això, s'ha produït l'efecte contrari. La banca ha abaratit a mínims el crèdit a les famílies per a comprar casa a costa dels seus marges, encara que sí que és cert que es va produir un encariment inicial.
Quines despeses ha de pagar el client?
Des del passat estiu, tot aquell que contracta una hipoteca solament ha d'abonar la taxació de l'immoble que es vol adquirir. Un requisit indispensable per a la concessió de la hipoteca i que s'ha de pagar, aprovin o no el finançament. El seu cost oscil·la entre els 300 € i els 600 €. Això sí, el client pot triar la societat de taxació, sempre que estigui homologada pel Banc d'Espanya.
Però, a més, el client també ha d'assumir el pagament de totes les despeses i impostos derivats de l'operació de compravenda: notaria, gestoria, registre i IVA, en el cas que l'habitatge que s'adquireixi sigui nova —ascendeix al 10% de l'import de compra—, o l'impost de transmissions patrimonials (ITP), si el pis que compra és de segona mà —oscil·la entre el 5% i el 10% del preu escripturat, depenent de la comunitat autònoma on es realitzi l'operació—.
Novetats que inclou la Llei Hipotecària
Un dels objectius que persegueix la nova llei de crèdit immobiliari és aportar major transparència a l'actuació dels bancs i augmentar la seguretat jurídica en el procés. "En la nova normativa, es reforça el paper dels notaris, que s'encarregaran de controlar la legalitat del crèdit i d'assessorar el client de manera imparcial i gratuïta durant els 10 dies previs a la signatura d'aquest. Per a això, el banc està obligat a lliurar un esborrany amb les condicions del préstec 10 dies abans de la data en la qual estigui prevista la signatura".
Aquesta major seguretat per al client ha provocat un augment en el temps que triga a signar-se una hipoteca. Això provocarà que les xifres de 2019 siguin inferiors a les de 2018, tant pel que fa al nombre d'hipoteques signades com respecte al volum total finançat. No obstant això, l'activitat hipotecària va mostrar gran fortalesa tot l'any, excepte en els mesos posteriors a l'entrada en vigor de la llei, si bé podríem estar prop d'un nou rècord, amb un volum per sobre dels 43.000 milions finançats, la major xifra en nou anys.
Un altre dels aspectes que marca la nova llei és que si un client gestiona la seva hipoteca a través d'un intermediari de crèdit que cobra pels seus serveis, l'entitat financera haurà d'informar-lo en l'oferta del TAE resultant una vegada inclosos els honoraris de l'intermediari.
"El fet que l'esborrany de les condicions s'enviï 10 dies abans garanteix un temps suficient per a poder llegir-lo amb deteniment, resoldre dubtes i negociar discrepàncies. I és que, a diferència del que ocorria fins ara, que el comprador només acudia al notari el dia de la signatura de la hipoteca, amb la nova normativa, hauràs d'anar abans d'aquesta data per a poder aclarir tots els secrets del contracte", explica Carbajal. "Aquestes visites tindran caràcter gratuït i hauran d'anar acompanyades d'una acta signada pel client, que haurà de manifestar per escrit que entén i coneix les condicions i conseqüències del producte que contractarà", afegeix.
Altres novetats que ha portat amb si la nova Llei Hipotecària tenen a veure amb les comissions, subrogacions o productes vinculats:
1.- Comissió d'obertura. La nova normativa no limita aquesta comissió, però estableix que serà l'única que podrà cobrar l'entitat financera quan es contracti un préstec hipotecari.
2.- Comissió d'amortització anticipada. La nova llei de crèdit immobiliari estableix noves limitacions per a la comissió que cobra el banc quan es retorna part o la totalitat del deute abans d'hora. Per a hipoteques de tipus fix, la comissió màxima que podrà cobrar el banc serà del 2% durant la primera part de vida del préstec i del 1,5% després. Per a hipoteques variables, en el cas que l'entitat financera coure, haurà de donar a triar entre un tipus màxim d'amortització del 0,25% per als tres primers anys o del 0,15% per a cinc anys. "Recorda que hi ha entitats que no la cobren i unes altres les comissions d'amortització anticipada de les quals estan per sota d'aquests percentatges, que són els màxims", assenyala Sergio Carbajal.
3.- Subrogació. La llei facilita la possibilitat que el client es pugui emportar la seva hipoteca a un altre banc, ja que la subrogació serà sense cost i lliurement. El segon banc compensarà al primer pagant els interessos que encara li quedin per cobrar de les despeses fixes que ha hagut d'abonar.
4.- Canvi d'una hipoteca de tipus variable a fix. Es facilitarà el canvi a tipus fix durant els tres primers anys, aplicant una comissió del 0,15% del capital reemborsat i sense cost a partir del quart any. Interessos de demora: es limiten a l'interès remuneratori més tres punts.
5.- Productes vinculats. Queda prohibida la vinculació d'assegurances i altres productes a la hipoteca. La negativa del client a contractar-los amb l'entitat no pot incrementar el preu del préstec hipotecari.
6.- Clàusules sol. Es prohibeix específicament l'aplicació d'un interès mínim en les hipoteques a tipus variable i igualment s'estableix que l'interès remuneratori no podrà ser negatiu.
7.- Desnonaments o clàusula de venciment anticipat. La nova llei només permet l'execució per impagament quan es deguin 12 quotes o el 3% del capital concedit, en la primera meitat del préstec, o 15 mensualitats o el 7% del crèdit, en la segona meitat de vida de la hipoteca.
Font: El Confidencial