"El mercado de obra nueva: vislumbrando la ‘nueva normalidad"

El impacto del coronavirus en la sociedad y la economía ha dejado tras de sí un escenario desolador. El mercado residencial se ha resentido notablemente y tan sólo ahora, más de tres meses después de la declaración del estado de alarma, parece que comienzan a apreciarse 
‘brotes verdes’. En este lapso de tiempo la Seguridad Social perdió unos 948.000 afiliados, el volumen de operaciones del mercado residencial se ha contraído en torno a un 25% y el Banco de España ha avanzado que la economía podría caer un 20% en este segundo trimestre. 

A la vista de los acontecimientos, sería tentador augurar que nos precipitamos hacia un nuevo abismo socio-económico. Durante este periodo en el mercado se han vuelto a experimentar sensaciones sombrías de incertidumbre que nos retrotraen a tiempos de crisis pasados no tan distantes. Sin embargo, el mercado residencial de obra nueva afronta esta nueva coyuntura en unas condiciones considerablemente mejores de las que había en 2008, principalmente porque las promotoras son mucho más solventes, cuentan con menos deuda y no existe el excedente de producto que había entonces. Un indicador de ello es que, pese a la ralentización de la actividad, en la mayor parte de los casos se mantienen los plazos de entrega y ejecución de obras previstas antes de la pandemia.

En todo caso, pese a que el sector se encuentra más saneado, hay varios factores relacionados con la demanda que lastran la recuperación en V pronosticada por algunos expertos al comienzo de esta crisis: el crecimiento de la tasa de paro, la reducción de la capacidad de ahorro de las familias y las restricciones al crédito.  

Al cliente finalista le cuesta cada vez más conseguir hipotecas a nivel particular puesto que las oficinas comerciales tienen órdenes directas de priorizar moratorias hipotecarias y préstamos ICO. En general, se están realizando filtros más exhaustivos de los potenciales clientes para poder cumplir con los criterios de riesgo. Se nota además una ligera inflación mes a mes de los tipos de interés bancario consecuencia del aumento de la prima de liquidez bancaria y el riesgo país. 

Todo ello ha provocado que muchas promotoras opten por poner los productos pendientes de desarrollo en standby, mientras evalúan el efecto de esta crisis sobre la demanda. De momento el colectivo promotor tiene capacidad de aguante por lo que no se prevén bajadas de precio significativas en el futuro inmediato.  

En plazas clave como Madrid y Barcelona centro, donde la presión migratoria había elevado los precios de la vivienda significativamente en los últimos años, la ausencia del cliente extranjero, el cambio en la escala de preferencias del consumidor y el teletrabajo están ralentizando el ritmo de ventas.  Muchas de las promociones más céntricas que habían orientado su producto a un perfil de cliente extranjero de alto poder adquisitivo que compraba por encima de 9.000€/m2 han acabado teniendo serios problemas. Durante los peores momentos de la pandemia hemos presenciado cierres de obra nueva que en algunos casos han llegado al 25% de descuento.  

No obstante, esta no es la tónica general. En las grandes ciudades actualmente las operaciones que se están cerrando cuentan con rebajas que oscilan entre 5-10% con respecto al precio de venta. Pocos promotores se decantan por bajar los precios de venta anunciados oficialmente, pero a la hora de negociar se muestran más flexibles.  

Se podría decir que el impacto del COVID 19 se manifiesta de forma asimétrica en función de la tipología de producto y la ubicación. Las segundas residencias y las promociones céntricas de alto standing sin amplias zonas comunitarias han sido las más afectadas hasta la fecha.  Por el contrario, se ha generado una demanda coyuntural de viviendas con balcón, terraza y jardín parece haberse convertido en un ‘must’ en las preferencias de búsqueda de los clientes.  

Es posible que en Madrid y Barcelona se consoliden las tendencias de migración hacia periferia.  Mucha gente que vive actualmente en estas grandes ciudades, valora positivamente un estilo de vida más sosegado alejado de las aglomeraciones y la polución. El equilibrio que ofrecen emplazamientos bien conectados en las primeras/segundas coronas de estas ciudades puede ser clave si se consolidan las fórmulas híbridas de teletrabajo que hemos adoptado a raíz de esta situación. 

En definitiva, el mercado residencial de obra nueva no saldrá indemne del impacto del coronavirus. Se contraerá la demanda y muchos promotores optarán por esperar a desarrollar los proyectos que puedan tener en el ‘pipeline’ a  la espera de ver cómo se desenvuelven los acontecimientos en meses venideros.  Dicho esto, la vivienda nueva en construcción aguantará significativamente mejor el envite del mercado que la de segunda mano. Uno de los principales motivos es que se trabaja con niveles de preventa muy altos por lo que el impacto de sobre los precios será mínimo. La previsión es que en la segunda fase del año se recuperen parcialmente las pérdidas de la primera y que se pueda crecer a buen ritmo. Sin embargo, conviene no perder de vista que nos encontramos en un entorno macro-económico volátil sujeto a innumerables factores políticos, sociales y sanitarios.  

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