"El nuevo escenario del Retail y su valor inmobiliario"

1. ¿Cómo ha afectado el COVID-19 a las rentas actuales? ¿Cómo debe ser la negociación entre arrendador y arrendatario para superar esta situación?

La situación durante la pandemia dio lugar a un cierre total de los negocios y una paulatina apertura con limitaciones de aforo. Después de estos meses, hemos llegado a una normalidad aparente, que ha conllevado a renegociaciones de renta para soportar esta situación.

Es necesario entender la postura de ambas partes de un contrato, por lo que se debe estudiar caso por caso. De la misma manera, no podemos generalizar la situación por igual en todos los casos ya que existen zonas de mayor impacto como pueden ser las que están expuestas al turismo. Ambas partes deben entender el negocio de la otra para llegar a un equilibrio mutuo.

Derivado de todo ello, están apareciendo nuevas fórmulas y figuras de cara a las negociaciones, como es por ejemplo la aplicación de la renta variable en calle cuando hasta ahora solo existía en centros comerciales.

2. La moda es uno de los primeros sectores que ha anunciado cierres. ¿Habrá alguno que se salve dentro del retail?

Moda y restauración son los sectores más afectados hasta la fecha. En estos momentos concretamente la restauración, está sufriendo todavía más con los recientes cierres que se están planteando en las diferentes CCAA.

Parece ser, que los sectores de moda deportiva y perfumería/cuidado personal son los que están llevando mejor la situación, gracias a las tendencias que se están marcando actualmente en la sociedad.

Hay muchas marcas que están parando su expansión, renegociando sus contratos o incluso cerrando puntos de venta. Sin embargo, creemos que dentro de las grandes marcas/cadenas, si está cerrando algún punto de venta es una estrategia para optimizar la red de tiendas que tienen en el territorio y potenciar el online.

3. ¿La renta variable es viable en High Street?

Pensamos que puede ser una fórmula viable para establecer una relación contractual en la que ambas partes asumen un riesgo inherente a la situación real del mercado.

De todas maneras y como venimos diciendo, conviene analizar caso por caso, arrendatario por arrendatario y arrendador por arrendador, tener en cuenta del mismo modo la ubicación y el tipo de activo. No es una variable fácil de aplicar o cuantificar, ya que en este caso los operadores van a tener que ser más transparentes sobre su negocio de cara a los propietarios. Y los propietarios tendrán que entender el negocio de los operadores.

Es una fórmula que no sirve para todos los retailers, pero tampoco para todos los propietarios. Determinadas marcas (y determinados propietarios) prefieren llevar a cabo negociaciones que no incluyan esa renta variable, y desvincular de esta manera el negocio del retail del inmobiliario.

4. ¿Esta crisis ha tenido un impacto en el precio de los activos en High Street?

De la misma forma que surgirán nuevas oportunidades en el Retail frente a la desaparición de marcas en el sector, nuevos locales están quedando disponibles y los reajustes que se llevarán a cabo en cuanto a la expansión de red de tiendas ubicadas en el High Street, generados por los cierres y reubicaciones de marcas, permitirán a otras y new players/operadores que surjan en el mercado, aprovechar esta situación. Tenemos claro que también van a seguir habiendo oportunidades de inversión en el mercado.

Desde el punto de vista de la inversión, y tras escuchar mucho la palabra “oportunista”, en el High Street puro nacional (millas de oro), más que un ajuste en precio se está dando nuevas opciones de compra (hasta ahora una opción más bien escasa o nula).

Hay mucha liquidez en el mercado y nadie quiere malvender

5. ¿Es buen momento para los inversores?

El interés del inversor se ha mantenido durante el confinamiento y lo sigue habiendo tras él. Hay oportunidades, pero no esperemos encontrar gangas, ya que nos encontramos en un momento en el que hay mucha liquidez en el mercado. Aquellos inversores que estaban más focalizados en los mercados financieros se fijarán con mayor interés en el mercado inmobiliario y aquellas operaciones que anteriormente se planteaban tímidamente de forma off market ahora podrían tener un hueco en el mercado para reajustar las cuentas en el balance de estos propietarios e inversores.

Para un perfil de inversor patrimonialista, con una visión a medio y largo plazo, es un buen momento para invertir porqué como comentábamos anteriormente, esta “crisis” está sacando al mercado algunos activos en venta que hace unos meses era impensable ver en el mercado. En conclusión, el medio plazo nos hace pensar que, de todas las crisis se sale, y que el high Street en España ha sido, es y será un valor refugio. Tenemos el clima y tenemos la cultura. Solo nos falta recuperar la restauración, ocio y turismo. Y esto llegará.

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