"La escasa oferta no augura un nuevo pinchazo"

El sector está afrontando las dificultades provocadas por la pandemia en una situación diametralmente opuesta a la que arrastraba al inicio de la anterior crisis. Integrado por empresas mucho más saneadas y profesionalizadas, espera no ser un lastre, sino una de las locomotoras que posibiliten una rápida recuperación de la economía española.

Comprar ahora o esperar, he ahí la cuestión. Los españoles tenemos todavía muy presente lo que sucedió tras la crisis financiera de 2008, con el estallido de la burbuja inmobiliaria y la posterior caída de los precios de la vivienda, hasta el punto de que algunos potenciales compradores esperan un nuevo desplome del mercado durante los próximos meses y poder adquirir auténticos casoplones a precio de ganga. Pero eso, a día de hoy, parece altamente improbable.

En primer lugar, porque la naturaleza de la anterior crisis no tiene nada que ver con la actual: aquella fue financiera y esta es sanitaria. Además, el sector inmobiliario de hoy no tiene nada que ver con el de entonces: los pequeños poceros reconvertidos a constructores han dejado paso a empresas saneadas y muy profesionalizadas. 

Además, hay otro factor fundamental que no augura un batacazo de los precios como el registrado en aquella época: en ese momento la oferta era muy abundante, por lo que fue necesario tirar los precios para colocar la mercancía. Hoy, la demanda sigue siendo elevada, pero la cantidad de producto disponible es mucho más reducida. Esta situación se da especialmente en el caso de las viviendas de nueva construcción, que llevan años comercializándose sobre plano y que no empiezan a edificarse hasta que las promociones no están vendidas en una proporción muy elevada. Por todo lo anterior, resulta complicado aventurar cómo se va a comportar el mercado inmobiliario  durante los próximos meses, pero sí parece evidente que no será parecido a como lo hizo tras el pinchazo de la burbuja. De hecho, lo que reina en la actualidad es la incertidumbre, porque los datos del primer semestre de 2020 reflejaban una tendencia muy clara (a la baja), pero en septiembre la situación dio un giro de 180 grados.

El año arrancó con unas previsiones de crecimiento moderado, tanto en número de transacciones como en evolución de los precios. Sin embargo, en marzo llegaron la pandemia, el estado de alarma y el confinamiento domiciliario de los españoles. El resultado fue una caída  de las compraventas del 40% al cierre del primer semestre, según la Estadística Registral Inmobiliaria. A su vez, los descendieron por primera vez en los últimos cuatro años, un 4.9% según el INE. Llegó el verano y, con él, se suavizaron las restricciones a l amovilidad social. La consecuencia fue un resurgimiento del mercado inmobiliario, que vivió su auténtico apogeo en septiembre. Según el Consejo General del Notariado, la estadística que mejor refleja la evolución del mercado en tiempo real, la compra venta de casas se disparó ese mes un 24,9% interanual, aunque los precios experimentaron un descenso del 7%.

Esa montaña rusa de cifras adquiere cierta lógica si se atiende al momento en que se produjeron. Muchas operaciones (sobre todo, de vivienda nueva) ya estaban comprometidas a comienzos de año, pero no pudieron firmarse hasta septiembre, una vez que terminaron las restricciones más duras para poner freno a la pandemia. Según datos de la Asociación de Promotores y Constructores de España (ACPE), entre el 85% y el 90% de las transacciones previstas por las promotoras para el conjunto de 2020 ya estaban cerradas a inicios de 2020, de ahí que se denomine a esas operaciones como embalsadas.

De hecho, se espera que los verdaderos efectos de la pandemia sobre la construcción de obra nueva no empiecen a percibirse hasta 2021 o incluso 2022, que es cuando deberían entregarse las promociones que se inicien en 2020. Y hay un dato que parece aventurar que la oferta se va a contraer: hasta septiembre, el número de visados de obra nueva concedidos acumulaba una caída del 14%. Muchas promociones que iban a ponerse en marcha este año se han paralizado, y solo arrancarán cuando las promotoras consideren que la conyuntura del país se está recuperando.

Eso, a su vez, dependerá de la evolución de la economía y el desempleo, que ahora mismo nadie se atreve a pronosticar cuál será. 

Por todo ello, al cierre de 2020 se habrán concedido unos 70.000 visados de obra nueva, lejos de los 106.000 de 2019 y más lejos todavía de las 150.000 viviendas que, según el INE, deberían construirse cada año en España para abastecer la demanda existente.

“La construcción de obra nueva no se ha frenado, pero sí es cierto que la mayor parte de las promotoras están siendo más conservadoras a la hora de poner en marcha nuevos proyectos, analizando con mayor detenimiento la competencia y la demanda acumulada”, explica Marcos Beltrán, director de Real Estate de la promotora Altamira. No obstante, también reconoce que, “desde el verano, el interés del mercado residencial se ha mantenido bastante estable, e incluso ha superado las expectativas planteadas en los escenarios que ya contemplaban la crisis sanitaria”. Esta divergente situación actual del mercado, con una demanda elevada y una oferta menguante, “provoca que los precios en el caso del residencial se están manteniendo por ese empuje de la obra nueva", apunta Eduard Mendiluce, CEO de Anticipa Real Estate y Aliseda Inmobiliaria. Y sus proyecciones para el próximo año también son optimistas: "

Esperamos que en 2021 empiece a producirse una recuperación y, para ello, confiamos en que los bancos sigan dando crédito y, sobre todo, en que contemos con una estabilidad política que genere un clima de confianza para atraer a los inversores”.

ACCESO AL CRÉDITO.

Evidentemente, y en eso sí hay similitudes entre la situación actual y la registrada a partir de 2008, el papel del sector financiero va a resultar clave para saber cómo evolucionarán el sector inmobiliario y los precios de la vivienda.Y lo que sí ha empezado a atisbarse ya es un endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito promotor: si antes bastaba con tener comprometidas la mitad de las ventas de una promoción para recibir 

la financiación que permitiera su puesta en marcha, ahora se exige bastante más (hasta un 90% de las viviendas ya reservadas).

La situación es diferente en el segmento de segunda mano, donde las caídas de ventas y precios están siendo mayores por dos motivos fundamentales: la adaptación a la realidad socioeconómica del país es más rápida y, sobre todo hay más oferta. “La principal diferencia entre los segmentos de vivienda nueva y usada es que de la primera prácticamente no existe stock, pues toda la que se construyó en estos tres o cuatro últimos años ya fue entregada y gran parte de la que estamos construyendo también tiene propietario al encontrarse ya vendida”, explica José Carlos Saz, consejero delegado de la promotora Habitat Inmobiliaria.

Y si ya se percibe una evolución desigual entre la vivienda nueva y la usada, las diferencias son bastante más evidentes entre la primera y la segunda residencia. “Los últimos datos arrojan que el mercado inmobiliario en las zonas de costa ha impactado en los precios de estas regiones, donde por un lado hay un incremento de demanda de compra de residencias fuera de las ciudades por el efecto de la pandemia, pero por otro, los demandantes extranjeros de vivienda en estas zonas han pospuesto su decisión de compra con motivo de las restricciones”, tal como apunta Mendiluce.

La Estadística Registral Inmobiliaria indica que la compra de viviendas en el litoral porciudadanos de otros países había caído en junio del 12% al 10,6% respecto al trimestre anterior, lo que ha reducido tanto las operaciones como los precios.

La situación es diametralmente opuesta en el segmento de alto standing, que está aguantando mejor los vaivenes de la pandemia. “La previsión es que el sector se mantenga estable, principalmente porque el servicio financiero permite hoy un acceso al crédito más cualitativo por los bajos tipos de interés. La pandemia ha adelantado un cambio de ciclo que se preveía para 2022 y que, al producirse antes, permitirá en los próximos años una estabilización de  precios y transacciones”, opina Armando Lasauca, CEO de la inmobiliaria de lujo aProperties.

Más allá de la vivienda en propiedad, se espera que esta crisis sirva para impulsar definitivamente la fórmula build to rent (construir para alquilar), que no depende de la financiación bancaria, sino de fondos que disponen de mucha liquidez e interés por invertir.

Un ejemplo de ello es la socimi All Iron RE I, que cuenta con ocho inmuebles en España destinados a alojamientos urbanos de los que dos ya están operando. A pesar de las dificultades del sector turístico, sus activos acumulaban en junio una revalorización del 13%. El secreto, según su director general, Ibon Naberán, es apostar por espacios “flexibles, para familias, trabajadores o jóvenes”, y que el 90% de sus activos todavía se encuentran en construcción.

 

Fuente: actualidad económica