Las viviendas de lujo viven su momento más dulce

Esta semana se ha publicado el informe anual sobre riqueza elaborado por la consultora Capgemini, donde se refleja que los millonarios españoles se han disparado un 76% desde 2008, coincidiendo con el inicio de la crisis.

Actualmente, existen 224.200 grandes fortunas en España, país que se alza como el séptimo en Europa con mayor número de personas de este perfil económico.

Los ricos crecen, como también lo hace una de sus principales inversiones: el mercado de inmuebles de lujo. Según el mismo informe, la vivienda es, junto a la bolsa, uno de los principales destinos donde emplean su capital estas personas, que pueden desembolsar entre un millón y medio y 12 millones de euros por una casa ubicada en un edificio del centro de Madrid, o por un chalet en la urbanización de La Finca o La Moraleja, a las afueras de la capital, o bien optar por el exclusivo distrito barcelonés de Sarrià Sant Gervasi.

Según datos de la firma de análisis Urban Data Analytics, el precio medio desembolsado por una casa en estas zonas asciende a 900.000 euros.

Millonarios españoles a la búsqueda de una mansión a la medida de su estatus social y económico. Una búsqueda que también realizan alemanes, holandeses y británicos, que encuentran en el segmento prime español su particular oasis para invertir o vivir de forma permanente o durante largas temporadas. Así, las localidades de Estepona y Marbella, en Málaga, o Ibiza y Mallorca se alzan como destinos atractivos para estos compradores internacionales de elevado poder adquisitivo.

Con este atractivo para el comprador español y extranjero, el segmento inmobiliario de lujo vive un momento dulce porque, según los expertos, se alían varios factores: alta demanda, crecimiento de las ventas y alza en los precios.

Mercado madrileño

La consultora Knight Frank publica cada año su informe sobre residencial de lujo en Madrid. Uno de los datos que refleja es que el precio de estas viviendas creció un 11% durante 2017. Según su Índice Residencial Internacional Prime (PIRI, por sus siglas en inglés), Madrid ocupó la décima posición en el segmento de lujo a nivel mundial en 2017, cuando un año antes se situó en la vigesimonovena.

La consultora apunta a los barrios de Chamberí, Justicia, Salamanca, El Viso y Jerónimos como las zonas de más nivel de la capital. Incluso, hay categorías súper prime: Salamanca, Recoletos y Castellana, que concentran actualmente el 50% de la oferta de vivienda de lujo de Madrid. Le sigue El Viso, barrio que destaca por las viviendas unifamiliares y que concentra un cuarto del stock disponible; Chamberí, con un 15%; Justicia, con un 8% y, por último, Jerónimos, donde las opciones son más escasas y limitadas.

En cuanto a las características de este tipo de inmuebles, suelen ser hogares de entre 200 y 600 metros cuadrados, lo que les dota de espacio suficiente para contar con más de cuatro dormitorios, amplios salones y cocina, equipados con todo lujo de detalles. Todo ello se realiza con materiales de altas calidades, un diseño cuidado y con servicios de piscina y gimnasio en las zonas comunes de los edificios.

Son, a grandes rasgos, las características de estas joyas inmobiliarias al alcance de unos pocos bolsillos. Pero, existen particularidades según las zonas, el perfil del comprador y el tipo de vivienda más demandada.

El barrio de El Viso, por ejemplo, sobresale por atraer a familias españolas y europeas que quieren vivir en un chalet de más de 250 metros cuadrados, con jardines y espacios al aire libre.

En los casos de las zonas de Chamberí y Salamanca, se han posicionado como las favoritas para el cliente latinoamericano, que busca un lugar seguro y tranquilo para vivir en el centro de Madrid. "Compran viviendas en edificios clásicos, de principios del siglo XX, rehabilitados en su interior y conservando la fachada original", explica Paloma Pérez Bravo, directora general de Engel & Völkers.

Esta inmobiliaria es una de las compañías que operan en el residencial de lujo de nuestro país, en varias ciudades. En estos momentos, cuenta con varias promociones en comercialización en fincas históricas del centro madrileño.

Rapidez en las ventas

Una de las características actuales de este mercado es el alto ritmo de comercialización que se está produciendo, y que se explica por la poca oferta existente en el centro y la alta demanda. "No hay apenas solares para obra nueva y los proyectos de rehabilitación de estos edificios son contados", subraya Bruno Rabassa, vicepresidente del grupo inmobiliario Petrus. "Hay una alta demanda tanto de venezolanos y mexicanos, como de españoles, que han esperado durante la crisis y ahora, con la recuperación de la economía, se lanzan a comprar", añade el directivo.

Luis Valdés, director de Residencial de Colliers, destaca que "las compras se dan por igual, al 50%, entre clientes locales y latinoamericanos en barrios céntricos". Ambos perfiles cuentan con varias residencias: los españoles en ciudades como París o urbanizaciones exclusivas de Andalucía, como Sotogrande, mientras que venezolanos y mexicanos suelen tener inmuebles en Nueva York, Miami y en sus países de origen.

A partir de tres millones de euros se están vendiendo las viviendas de una de las promociones que ofrece esta firma en plena Milla de Oro madrileña: Lagasca 99. En el inmueble, promovido por Grupo Lar, quedan disponibles las últimas unidades de las 44 viviendas que alberga. "En algo más de un año y medio se han formalizado las transacciones y las primeras entregas están previstas para la vuelta del verano. La singularidad del edificio -por no haber otra obra nueva de estas características en el barrio de Salamanca- ha hecho que la demanda haya sido muy alta", explica Valdés. La compañía ha gestionado ventas de alrededor de 400 millones de euros en los últimos años en las siete promociones que ha ofertado en Madrid.

Sobre plano

La escasez de oferta y suelo no sólo está disparando el ritmo de ventas. Está llevando a que, cada vez más, las operaciones se realicen sobre plano y a que, en el futuro, se tengan que buscar alternativas para poder seguir ofreciendo viviendas a estos clientes exclusivos.

En ocho meses el stock de obra nueva en Madrid se acabará, según asegura un informe de Sociedad de Tasación. "Si no se ponen a la venta nuevas unidades que permitan absorber la demanda creciente, cabría contemplar un escenario de aceleración de precios ya observados en semestres anteriores", explican desde la tasadora.

"Esta carencia llevará a que aumenten los proyectos de reforma de edificios existentes, y de cambio de actividad. Es decir, inmuebles, que actualmente albergan oficinas u otros usos, pasen a ser residenciales. Para ello, se deben impulsar trámites, permisos y planes especiales de edificación con los que dar salida a estas propiedades", explica Valdés.

En Barcelona el escenario es similar al de Madrid: el stock de obra nueva se acaba. Para la Ciudad Condal, Sociedad de Tasación prevé un plazo de 14 meses para que se agoten las propiedades disponibles.

Además, la escasez de oferta está llevando a que vayan quedando disponibles únicamente las residencias de mayor tamaño y, por tanto, las más caras: de 2016 a 2018 el volumen de viviendas que superan los 500.000 euros ha pasado del 24% al 39% en la capital barcelonesa. En el otro extremo, es significativo el dato que aporta la firma de que, en estos momentos, no se encuentra un inmueble de nueva construcción disponible por menos de 150.000 euros en la ciudad.

Si en Madrid es el cliente latinoamericano el que anima el mercado de lujo, en Barcelona es el comprador europeo quien prevalece, con alta presencia de franceses, alemanes, belgas y holandeses. La proximidad con Europa y el carácter cosmopolita y vanguardista de Barcelona configuran sus grandes ganchos para estos clientes. Turcos, chinos y árabes también protagonizan parte de las transacciones.

"El barrio del Eixample es una inversión absolutamente segura para el comprador, con un retorno fantástico y todavía con mucho recorrido. Las viviendas de superlujo ya rehabilitadas y completamente reformadas se han convertido en el principal objetivo de los inversores", explica Armando Lasauca, CEO de la firma inmobiliaria aProperties.

Pedralbes, Sarrià-Sant Gervasi y Gracia, y dentro de estas zonas, las calles más exclusivas como la Avenida Pearson y las áreas que rodean el Turó Park, Avenida Tibidabo, Paseo de Gracia y la Rambla de Catalunya, representan otros focos inmobiliarios de interés dentro de este segmento.

Baleares

La necesidad del comprador español e internacional de una segunda residencia en un entorno único, como son Andratx y Calvià, en Mallorca, ha llevado al mercado de la isla balear a ganar fuste en el ámbito del lujo.

En estas áreas operan inmobiliarias como Aedas Homes, que ofrecen a empresarios y altos ejecutivos residencias exclusivas, con servicios de primer nivel. "El mercado de lujo de vivienda en la isla está en plena expansión. La oferta de calidad es baja, mientras que la demanda es sostenida. Sobre todo, la que proviene del mercado alemán", explica Raimundo Giménez, delegado de la promotora en Baleares.

Casas integradas, de líneas puras y respetuosas con el entorno definen la oferta diferenciadora que lanza la firma a sus selectos clientes en busca de relax y exclusividad en la isla balear.

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